[권변의 法대로] 33. 부동산 매매계약 취소 대응 방법

최근 정부 정책의 변화로 아파트 매매 거래세가 잠잠해졌으나 몇 개월 전까지 일부 지역 아파트 가격의 신고가는 나날이 갱신되었다. 이에 아파트 매매계약 체결 후 매도인이 시세 상승을 이유로 일방적으로 계약을 취소하려는 사례가 빈번해 상담이 적지 않게 들어왔다.

민법 제563조는 "매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다"고 규정하고 있다. 즉 아파트 매매계약은 서명과 계약금 교부 등 절차가 적법하게 이뤄지는 순간 법적 효력이 발생하며, 단순히 시세가 올랐다는 사유로 매도인이 이를 일방적으로 해제할 수 없는 것이 원칙이다.

그러나 많이들 알고 있는 것처럼 예외가 있다. 매도인이 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제하겠다고 주장하는 경우이다. 이는 민법 제565조가 규정한 계약금 해제권 때문이다. 그러나 이 해제권은 매수인이 중도금이나 잔금을 지급하기 전까지만 행사할 수 있다. 따라서 매수인이 계약 체결 후 신속하게 중도금까지 지급한다면 매도인은 더 이상 계약금 배액을 물고도 계약 해제를 할 수 없게 된다.

대법원 역시 "매수인이 중도금을 지급한 경우, 매도인은 더 이상 계약금 해제권을 행사할 수 없다"고 판시했다(대법원 1997. 7. 22. 선고 97다12203 판결). 결국 매수인이 선제적으로 중도금을 지급하는 전략은, 매도인의 변심을 원천적으로 차단하는 중요한 방법이 된다.

만약 매도인이 여전히 계약 이행을 거부한다면, 매수인은 소송을 통해 강제이행을 청구할 수 있다. 대표적인 것이 소유권이전등기 청구소송이다. 판결에서 승소하면 매도인의 의사표시에 갈음하는 판결문을 근거로 직접 소유권 이전등기를 할 수 있다.

또한 매도인이 부동산을 제3자에게 이중매매할 위험이 있을 때는 처분금지가처분을 통해 등기부에 가처분을 설정해 두는 것이 필요하다. 이를 통해 매도인이 다른 사람에게 등기를 넘기는 것을 막을 수 있다.

계약 불이행으로 인해 매수인에게 손해가 발생했다면 손해배상 청구도 가능하다. 특히 매매계약서에 계약금이 위약금으로 명시된 경우, 매수인은 계약금 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있다. 서울중앙지방법원 역시 매도인이 일방적으로 계약을 해제한 경우 계약금 상당액과 지연손해금을 지급해야 한다고 판결한바 있다.

실무적으로 매수인이 취해야 할 조치는 다음과 같다.

첫째, 계약서와 계약금 송금 내역 등 증거를 철저히 확보한다.

둘째, 매도인의 변심 조짐이 보이면 즉시 중도금을 지급해 계약금 해제권을 차단한다.

셋째, 매도인이 이행을 거부할 경우 내용증명을 통해 이행을 촉구하고, 불응하면 소송과 가처분 절차에 착수한다.

결국 아파트 매매계약은 법적 구속력이 강력히 보장되는 권리관계다. 매수인이 중도금을 조기 지급하는 전략은 매도인의 변심을 사전에 막을 수 있는 현실적이고 강력한 대응책이라는 점을 기억해야 겠다.

<저작권자 © 스타뉴스, 무단전재 및 재배포 금지>